文：Alice
最近有個朋友買了間小套房，到銀行辦貸款時，銀行行員要求一定要投保住宅火災地震基本保險，我朋友就問她為什麼？這位行員小姐也很天才的告訴我朋友說：我哪知！那是上面規定的。
其實銀行之所以要求貸款戶一定要投保住宅火災地震基本保險，並且要加上抵押權人特約條款，其原因非常清楚，就是希望能保障銀行本身的債權。因為當你買房子而向銀行貸款時，銀行就變成你的債權人了，而如果這間房子因為火災、地震或其他任何事故發生而導致房子毀損，那麼銀行的債權就可能受到損害，因此銀行當然在貸款的同時會要求你要保險，並同時會要求在這張保單必須加上抵押權人特約條款，以便理賠時銀行可以優先受償。
不過當銀行只依例要求貸款民眾投保住宅火災地震基本保險時，是否真能保障銀行的債權則必須進一步去仔細分析，先以額度方面來說，銀行通常會要求貸款戶以「貸款的金額」來投保，而貸款的金額通常是房價的一定成數，除了其中包括土地的價值之外，房價是以市價來評估，以台北市的一般住宅而言，若 三十坪 的房子，房價每坪四十萬，貸款七成，則貸款金額為840萬，理論上，銀行就會要求貸款人投保840萬的住宅火災地震基本保險，不過也有人可能因為不需要這麼多資金而只貸款100萬，這時它的保險金額又可能只有100萬。
但實際上，住宅火險理賠金額的計算則是以房子的造價來作為標準，每一坪依據地區、建材、結構等而不同，不過大致在幾萬元到十萬元出頭，若以10萬元來說，前述 三十坪 的房子，如果全損則理賠金額最多就是300萬，因此跟前述兩個貸款金額比較起來就會出現問題了，如果跟840萬比則低很多，如果銀行要求用840萬來投保，則明顯超額保險，等於是多繳保費，因為理賠時會以造價來作標準最多賠300萬，怎麼算都賠不到840萬，此時貸款金額也無法完全保全。而若以貸款100萬的金額去投保，那就會發生不足額保險，也就是說只能以貸款金額與實際造價額度的比值來理賠，譬如說：貸款100萬病投保100萬而實際造價300萬，若發生60萬的損失則只能賠償60萬 × 100萬/300萬 ＝20萬。綜前分析，銀行要保障貸款的債權要全靠住宅火災地震基本保險，似不是完全妥當。
再就保險的範圍來看，住宅火災地震基本保險只能包括火災、爆炸、閃電雷擊、航空器墜落、車輛碰撞、煙燻以及全損才賠120萬的地震保險，因此如果發生颱風、龍捲風、豪雨、洪水、土石流、地層下陷、山崩等等事故並不在住宅火災地震基本保險的承保範圍而造成房子的毀損，則住宅火災地震基本保險也是不能理賠，因此如果單就銀行債權的保障上，銀行應該都可以重新研究與考量貸款保險的重要性與相關做法，否則老是等到有呆帳時再要求政府想辦法全民買單，似嫌太過。